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西東京の私鉄・西武線の沿線で線路の連続立体交差事業（高架化事業）が進んでいる。もともと計画されていた区間の中には、すでに事業が完了している箇所もある。

高架化事業は直接的な都市開発とは異なるものだが、不動産投資の観点から見るとどのような利点があるのか。

今後の計画区間について紹介するとともに、完了区間に関する地元の評価などを検証したい。

進行中の高架化事業の概要

西武鉄道のウェブサイトを見ると、2024年2月時点で確認できる高架化事業は以下の4つだ。いずれも西武新宿線の区間である。

・中井駅～野方駅

・野方駅～井荻駅

・井荻駅～西武柳沢駅

・東村山駅付近

西武新宿線の路線図を見ると、東村山駅を除く対象区間はいずれも都心寄りの区間であることがわかる。

 

（出典：西武鉄道）

なお、上記対象区間のうち「野方駅～井荻駅」と「井荻駅～西武柳沢駅」の2区間については、東京都によって新規に着工を準備する「社会資本総合整備計画」の認可を受けている。

なぜ高架化事業が行政から認可を受けるのかというと、踏切の除却によって周辺住民の生活利便性向上が期待されるからだ。

「野方駅～井荻駅」の区間においては、除却予定の踏切の数は13箇所。「井荻駅～西武柳沢駅」の区間では、除却予定の踏切の数は19箇所にも及ぶ。

 

井荻～西武柳沢駅間の高架化事業の概略図

特に「井荻駅～西武柳沢駅」の区間については、西武鉄道のほかに東京都、杉並区、練馬区、西東京市が連名でパンフレット「西武鉄道新宿線（井荻駅～西武柳沢駅間）連続立体交差事業等について」を作成している。

パンフレットでは、事業の概要とともに「あらまし」が記載されており、ここには事業のメリットとして「交通渋滞の解消」「道路と鉄道それぞれの安全性の向上」を挙げる。

それに並行して、「鉄道により分断されていた地域の一体化と都市計画道路の整備を併せて推進する」ことなどが記載されている。

西武線に限った話ではないが、東京23区内は特に通勤者が多いことから、通勤時間帯に運行する電車の本数は相当数にのぼる。いわゆる「開かずの踏切」は都内の各所にあり、朝夕には至る所で交通渋滞が発生している。

開かずの踏切による交通渋滞の解消は、周辺住民の生活利便性向上に直結すると言えるだろう。

沿線の自治体では「まちづくり方針」の策定も

「東村山駅付近」を除く高架化事業の対象区間は新宿区、中野区、杉並区、練馬区、西東京市にまたがっており、それぞれの区では将来的な事業完了を見越して「まちづくり方針」などが策定されている。

例えば杉並区では、まちづくり方針の対象となっているのは下井草、井荻、上井草の3駅周辺エリア。ただ、まちづくり方針に記載されているのは抽象的な内容が多く、具体的なことが決定されるのはまだ先になるようだ。

一方で、方向性としては「交通結節点機能の強化」や「身近な生活拠点にふさわしい駅周辺の拠点形成」などが書かれており、公共交通網の整備や駅周辺の都市開発などについても期待が持てる。

そのほか中野区では、新井薬師前、沼袋、野方、都立家政、鷺ノ宮の各駅についてまちづくり構想が策定されている。こちらは杉並区よりも後に方針が策定されているので、取り組みは比較的活発と言えるだろう。

さらに練馬区では、2022年7月に上井草駅、上石神井駅、武蔵関駅周辺のまちづくりに関するパンフレット「西武新宿線連続立体交差事業に関連する交通広場計画・道路計画および沿線各駅周辺のまちづくりについて」を作成。

駅前交通広場のイメージ図なども掲載されている。より具体的な内容が提示されているという点で、今後の展開が期待されるところだ。

 

（出典：西武新宿線連続立体交差事業に関連する交通広場計画・道路計画および沿線各駅周辺のまちづくりについて ）

高架化事業の効果は？

西武鉄道は西武新宿線の高架化事業に先立ち、池袋を始発駅とする西武池袋線で同様の事業を進めてきた。

池袋線での高架化事業は、2015年1月、練馬高野台駅～大泉学園駅間の高架化をもって事業が完了済みだ。

西武鉄道のウェブサイトには、事業効果の検証結果についても掲載されている。これによれば、もともと1日平均10.5時間あった踏切遮断時間がなくなったことで、最長220メートルあった交通渋滞が解消されたという。

結果として自動車が倍以上の平均速度で線路周辺を通行できるようになり、交通利便性は格段に向上している。

そのほか、事業の完了後、高架下の活用事業として図書館や保育所などが設けられており、各施設の利用者満足度も高いことがわかる。

線路の高架化が完了すると、それによって生まれる高架下スペースの有効活用も期待できる。

ただ、高架下はそれほど広い面積を取れるわけではないので、大規模な商業施設ができることはあまり期待できない。これまでの事例を見ると、小さめのショップや保育施設などがつくられた事例が散見される。

とはいえ、規模は小さくても周辺住民の生活利便性向上や街のイメージアップにつながることは間違いないだろう。今後の高架化事業の進展と、西武新宿線沿線エリアの利便性向上などに期待したい。

（朝霧瑛太／楽待新聞編集部）